Když si Čech řekne „koupím si nemovitost", automaticky si představí zápis na své jméno v katastru nemovitostí. Na Bali to takhle nefunguje — a je to první věc, kterou je potřeba pochopit, než pošlete komukoli zálohu.
Indonéská ústava vyhrazuje přímé vlastnictví pozemku (tzv. Hak Milik, freehold) pouze indonéským občanům. Žádný cizinec — Čech, Němec, Australan — nemůže mít pozemek na Bali zapsaný na své jméno jako freehold. Tečka. Kdokoli vám tvrdí opak, buď lže, nebo vás tlačí do nelegální struktury, která vás může stát celou investici.
Dobrá zpráva: existují dvě legální, notářsky zapisované cesty, kterými cizinci na Bali drží nemovitosti roky a bez problémů. Pojďme si je projít.
Leasehold — dlouhodobý nájem
Leasehold je zdaleka nejběžnější způsob, jakým cizinci na Bali investují. V principu jde o dlouhodobý nájem pozemku, typicky na 25–30 let, s předem smluvně zakotvenou opcí prodloužení o dalších 25–30 let.
Po dobu leaseholdu máte plné užívací právo: pozemek i stavbu na něm můžete užívat, pronajímat turistům přes Airbnb, a leasehold i dále prodat jinému kupci. Smlouvu uzavíráte u indonéského notáře (PPAT), který zároveň ověří, že pronajímatel je skutečným vlastníkem pozemku.
Klíčová je délka leaseholdu a opce prodloužení — a hlavně to, jak je opce právně zajištěná. „30 let s možností prodloužení" bez konkrétního mechanismu ve smlouvě je jen slib. Chtějte vidět, za jakých podmínek a za jakou cenu se prodloužení uplatní, a jestli je zavázán i případný budoucí vlastník pozemku.
Výhody leaseholdu
- Nejnižší vstupní náklady a nejjednodušší struktura
- Rychlé vyřízení — týdny, ne měsíce
- Žádná firma, žádné roční účetnictví navíc
- Plně převoditelný — vilu můžete prodat i před koncem leaseholdu
Nevýhody leaseholdu
- Není to vlastnictví „napořád" — po vypršení (vč. opce) se pozemek vrací pronajímateli
- Hodnota v čase klesá, jak ubývají roky (proto je délka a opce tak zásadní)
PT PMA — vlastnictví přes firmu
Druhá cesta je založit si PT PMA — indonéskou společnost se zahraničním kapitálem (obdoba české s.r.o. s cizím vlastníkem). Firma pak drží nemovitost s právem Hak Pakai (právo užívání) nebo Hak Guna Bangunan (právo stavby).
Tuto cestu volí investoři, kteří na Bali reálně podnikají — provozují víc vil, chtějí nemovitost držet dlouhodobě jako firemní aktivum, nebo plánují na ostrově trávit hodně času. PT PMA vám zároveň umožní legálně zaměstnávat lidi, získat investorské vízum a fakturovat.
PT PMA znamená roční účetnictví, daňová přiznání a určité minimální investiční nároky. Pro jednu vilu drženou pasivně bývá zbytečně těžká; pro portfolio nebo aktivní pronájem naopak dává největší smysl. My v Live Your Bali držíme právě takto celou správu i strukturu pro naše vily.
Čeho se držet dál: nominee
Na Bali uslyšíte i o tzv. nominee struktuře — kdy freehold pozemek koupí Ind (nominee) „na sebe", ale podepíše sadu smluv, které fakticky předávají kontrolu cizinci. Vypadá to jako obejití zákona a v praxi to tak i je.
Indonéské soudy opakovaně judikovaly, že nominee smlouvy, jejichž účelem je zastřít zakázané cizí vlastnictví pozemku, jsou neplatné. V krajním případě může cizinec přijít o celou investici bez nároku na kompenzaci. Seriózní developer vás do čisté nominee struktury pro vaši vilu tlačit nebude. Pokud to někdo dělá, je to varovný signál.
A co daně?
Ano, i na Bali se platí daně — a je lepší to vědět předem než být překvapený.
Přesná čísla a režim závisí na tom, jestli držíte leasehold jako fyzická osoba, nebo přes PT PMA. Tohle je přesně ta oblast, kde se vyplatí mít po ruce daňového poradce a notáře — a rozhodně to řešit před podpisem, ne po něm.
Nejčastější chyba není špatná vila. Je to podpis do struktury, které jste nerozuměli.
Postup krok za krokem
- Vyberte strukturu podle toho, jestli chcete držet pasivně (leasehold) nebo aktivně/portfoliově (PT PMA).
- Prověřte pozemek — přes notáře (PPAT) ověřte, že prodejce je skutečný vlastník a pozemek nemá právní vady (zástavy, spory, špatné zónování).
- Zkontrolujte zónování — ne na každém pozemku se smí stavět vila k pronájmu. Chtějte vidět stavební povolení (PBG) a kolaudaci (SLF).
- Nechte si zkontrolovat smlouvu nezávislým právníkem nebo notářem — hlavně délku leaseholdu, opci prodloužení a co se stane na jejím konci.
- Podpis u notáře a zápis. Teprve tady vzniká vaše právo.
Tento článek je obecný přehled, ne právní ani daňové poradenství. Indonéské právo se vyvíjí a každý případ je jiný. Před jakýmkoli závazkem si nechte konkrétní situaci posoudit indonéským notářem nebo právníkem specializovaným na nemovitosti. My vám rádi doporučíme prověřené kontakty.
Jak to řešíme my
V Live Your Bali stavíme vily, které pak prodáváme českým a evropským investorům — a strukturu i správu držíme tak, aby dávala smysl a byla čistá. Naše vily jsou na leaseholdu s notářsky zajištěnou opcí prodloužení, provoz a pronájem řešíme přes vlastní property management firmu (PT PMA), a celý právní proces vedeme s balijskou notářkou.
Dva projekty jsme takto už dokončili a prodali, dva máme rozestavěné. Když budete chtít, projdeme s vámi čísla i strukturu konkrétně na vaší situaci — bez závazku a na rovinu, včetně rizik.
Čtěte dál: celý proces koupě krok za krokem · proč zrovna Bali