Průvodce investora — Live Your Bali

01 — Jak funguje koupě01 — How purchasing works

PřehledStep by step krok po kroku.overview.

Většina kroků je administrativních a probíhá na pozadí — klient aktivně řeší jen rezervaci, podpis a předání. Mezi tím probíhá výstavba, o kterou se stará developer.Most steps are administrative and happen in the background — the client actively handles only reservation, signing and handover. Construction is managed by the developer.

Rezervace jednotkyUnit reservation

Klient si vybere typ vily a jednotku. Podepíše rezervační dohodu a složí rezervační poplatek (obvykle 2 000–5 000 USD). Tím je jednotka stažena z prodeje a klient má čas na due diligence.The client selects a villa type and unit. They sign a reservation agreement and pay a reservation fee (typically $2,000–5,000 USD). This removes the unit from sale and gives the client time for due diligence.

Trvání: 1–2 týdny · Rezervační poplatek je součástí zálohy 20 %Duration: 1–2 weeks · Reservation fee is part of the 20% deposit

Due diligence a příprava smluvDue diligence and contract preparation

Právník klienta (nebo doporučený notář) kontroluje leasehold smlouvu, výpis z katastru, stavební povolení, certifikáty developera a strukturu vlastnictví. PT Live Your Bali poskytuje kompletní dokumentaci.The client's lawyer (or recommended notary) reviews the leasehold agreement, land registry, building permits, developer certificates and ownership structure. PT Live Your Bali provides full documentation.

Trvání: 2–4 týdny · Dokumenty jsou v angličtině i indonéštiněDuration: 2–4 weeks · Documents in English and Indonesian

Záloha 20 % — notářská úschova20% deposit — notarial escrow

Klient uhradí 20 % kupní ceny. Peníze jdou do notářské úschovy (escrow) — ne přímo developerovi. Z escrow jsou uvolněny až po ověření splnění smluvních podmínek. Výstavba přitom pokračuje z vlastního kapitálu PT Live Your Bali.The client pays 20% of the purchase price. Funds go into notarial escrow — not directly to the developer. Released from escrow only after contractual conditions are verified. Construction proceeds from PT Live Your Bali's own capital.

Klíčový bod: záloha klienta NEFINANCUJE výstavbu. PT Live Your Bali staví z vlastního registrovaného kapitálu IDR 10,5 miliardy.Key point: the client's deposit does NOT finance construction. PT Live Your Bali builds from its own capital (IDR 10.5 billion).

Podpis leasehold smlouvy u notářeLeasehold agreement signing before a notary

V tuto chvíli klient podepisuje předběžnou smlouvu (PPJB) — ne ještě finální převod vlastnictví. Finální leasehold smlouva (AJB) se podepisuje až při předání po uhrazení 100 % kupní ceny. Podpis je možný osobně nebo přes notářsky ověřenou plnou moc (POA).At this stage the client signs the preliminary agreement (PPJB) — not yet the final title transfer. The final leasehold agreement (AJB) is signed at handover after full payment. Signing can be done in person or via notarised power of attorney (POA).

Trvání podpisu: 1 den · Vzdálený podpis: možný přes POA ověřenou ambasádouSigning duration: 1 day · Remote signing: possible via embassy-certified POA

Výstavba a pravidelné reportyConstruction and regular reports

Výstavba probíhá dle harmonogramu. Klient dostává týdenní fotoreporty a může průběh sledovat online — na každém staveništi jsou nainstalované CCTV kamery s nepřetržitým přístupem. Fyzická návštěva je možná kdykoli.Construction proceeds on schedule. The client receives weekly photo reports and can monitor progress online — CCTV cameras are installed at every site with continuous access. On-site visits are welcome at any time.

The Bayuh Oases: 70 % postaveno, předání srpen 2026 · Six Oases: zahájení 2025The Bayuh Oases: 70% built, handover August 2026 · Six Oases: started 2025

Doplatek 80 % při předání80% final payment at handover

Po dokončení vily klient obdrží výzvu k předání. Přiletí osobně nebo pošle zástupce — zkontroluje stav, prohlédne vilu a podepíše předávací protokol. Do 14 dní od podpisu protokolu převede zbývajících 80 % kupní ceny.Once the villa is complete the client receives a handover notice. They visit in person or send a representative — inspect the villa and sign the handover protocol. The remaining 80% is transferred within 14 days of signing.

80 % = splatné až po fyzické prohlídce a přejímce vily klientem80% = payable only after physical inspection and client acceptance

Předání vily — turnkeyVilla handover — turnkey

Po připsání doplatku je vila formálně předána. Klient přebírá plně vybavenou vilu — nábytek, bazén, zahrada, WiFi, smart home, CCTV, vše v ceně. Zároveň se podepisuje finální leasehold smlouva (AJB) u notáře.Once the final payment clears the villa is formally handed over. The client receives a fully furnished villa — furniture, pool, garden, WiFi, smart home, CCTV, all included. The final leasehold agreement (AJB) is signed before a notary.

Turnkey = od prvního dne je vila připravena přijímat hostyTurnkey = from day one the villa is ready to welcome guests

Spuštění provozu a pasivní příjemLaunch and passive income

Property management společnost spustí inzeráty na Airbnb a Booking.com, zajistí první hosty a začne generovat příjem. Majitel dostává měsíční report a výplatu. Nic neřeší.

Cílový výnos: 14–18 % p.a. při obsazenosti 80–90 %Target yield: 14–18% p.a. at 80–90% occupancy

02 — Právní struktura02 — Legal structure

Leasehold —Leasehold — co přesně kupujete.what you actually own.

Toto je nejčastější téma při prodeji. Klient chce vědět, co přesně vlastní, jak je chráněn a co se stane za 30, 50 nebo 60 let.This is the most common topic in sales. Clients want to know exactly what they own, how they are protected and what happens in 30, 50 or 60 years.

Co je leaseholdWhat is leasehold

Dlouhodobý nájem s vlastnickými právyLong-term lease with ownership rights

Cizinci nemohou v Indonésii vlastnit půdu ve freehold. Leasehold je standardní a zákonná forma vlastnictví pro zahraniční investory — stejná jako u tisíců vil na Bali. Klient má právo vilu užívat, pronajímat, prodávat a dědit po celou dobu trvání smlouvy.Foreigners cannot own land in Indonesia as freehold. Leasehold is the standard legal form of ownership for foreign investors — the same as thousands of villas in Bali. The client has the right to use, rent, sell and inherit the villa for the full term.

Délka leaseholduLeasehold duration

30,5 + 34 let (Bayuh Oases)30.5 + 34 years (Bayuh Oases)

The Bayuh Oases: 30,5 let od předání + smluvní opce na prodloužení o 34 let (celkem 64,5 let). Smlouvy jsou notářsky ověřeny a registrovány.The Bayuh Oases: 30.5 years from handover + contractual option to extend by 34 years (64.5 years total). Agreements are notarised and registered.

ProdlouženíExtension

Smluvně zakotvenoContractually guaranteed

Opce na prodloužení je součástí původní smlouvy. Klient má právo (nikoliv povinnost) leasehold prodloužit za předem stanovenou cenu. Není závislý na dobré vůli majitele pozemku.The extension option is included in the original agreement. The client has the right (not obligation) to extend at a pre-agreed price, independent of the landowner's goodwill.

Kdo je držitelemWho holds the title

Fyzická osoba nebo firmaIndividual or company

Leasehold může držet zahraniční fyzická osoba přímo. Firma (PMA, PT) není nutná — ale je možná. Mnoho klientů drží vilu přímo na svůj pas.A foreign individual can hold the leasehold directly. A company (PMA, PT) is not required — but is possible. Many clients hold the villa directly on their passport.

Převod / prodejTransfer / sale

Kdykoli, bez omezeníAnytime, no restrictions

Leasehold je volně převoditelný. Klient může vilu prodat dalšímu kupci kdykoli během trvání smlouvy. Převod probíhá u notáře. Zbývající délka leaseholdu přechází na nového vlastníka.The leasehold is freely transferable. The client can sell to another buyer at any time. Transfer is handled by a notary. The remaining leasehold years pass to the new owner.

DědictvíInheritance

Standardní dědické právoStandard inheritance law

Vila přechází na dědice dle závěti nebo zákonného dědického práva. Doporučujeme mít závěť ověřenou ve státě bydliště klienta. Indonéský notář zajistí převod na dědice.The villa passes to heirs under a will or intestate law. We recommend having a will certified in the client's country of residence. An Indonesian notary handles the transfer.

      Notář a escrow:Notary and escrow: Každá smlouva v portfoliu PT Live Your Bali prochází certifikovaným indonéským notářem (PPAT). Záloha klienta je uložena v notářské úschově — ne na účtu developera. Klient nikdy nepošle peníze přímo na bankovní účet firmy bez notářského zápisu.Every contract in the PT Live Your Bali portfolio passes through a certified Indonesian notary (PPAT). The client's deposit is held in notarial escrow — not in the developer's account. The client never sends money directly to the company's bank account without a notarial deed.
    

Dokumenty které klient podepisujeDocuments the client signs

PPJB

Předběžná smlouva o koupi (PPJB)Preliminary purchase agreement (PPJB)

Rezervuje jednotku, stanoví podmínky, platební harmonogram a sankce pro obě strany. Podpis probíhá v češtině/angličtině s notářsky ověřeným překladem.Reserves the unit, sets conditions, payment schedule and penalties for both parties. Signed in Czech/English with a notarised translation.

AJB

Akt jual beli — přímá smlouva o koupiAkt jual beli — direct purchase deed

Finální notářská smlouva podepsaná při předání. Registruje leasehold na jméno klienta. Tento dokument je dokladem vlastnictví.Final notarial deed signed at handover. Registers the leasehold in the client's name. This document is proof of ownership.

SHM

Sertifikat Hak Milik — list vlastnictví pozemkuSertifikat Hak Milik — land title certificate

Originál listu vlastnictví pozemku zůstává u notáře po dobu trvání leaseholdu. Klient dostává ověřenou kopii a výpis z indonéského katastru nemovitostí (BPN).The original land title certificate is held by the notary for the duration of the leasehold. The client receives a certified copy and extract from the Indonesian land registry (BPN).

03 — Frequently asked questions03 — Frequently asked questions

Odpovědi na to,Answers to what
co klienti skutečně řeší.clients really ask.

Přímé odpovědi. Bez vyhýbání.Direct answers. No dodging.

64 let je velmi dlouhá investiční perspektiva. Průměrná ROI za 20 let při 15 % ročně je 16× původní investice. Smlouva navíc obsahuje smluvní opci na prodloužení — klient má právo (ne povinnost) prodloužit za předem stanovených podmínek. Bali je jedním z mála trhů, kde jsou leaseholdy 60+ let standardem a zákonně vymahatelné.64 years is a very long investment horizon. Average ROI over 20 years at 15% annually is 16× the original investment. The agreement includes a contractual extension option — the client has the right (not obligation) to extend at pre-agreed terms. Bali is one of the few markets where 60+ year leaseholds are standard and legally enforceable.

PT Live Your Bali staví výhradně z vlastního registrovaného kapitálu (IDR 10,5 miliardy (≈ $650 000). Záloha klienta 20 % jde do notářské úschovy — ne na účet firmy. Výstavba nepotřebuje zálohy klientů k financování. Navíc: 2 projekty předány bez prodlení, společnost registrovaná jako PT PMA v Indonésii s veřejně dohledatelnou registrací NIB: 1303230052743.

Konkrétně u PT Live Your Bali: vlastní kapitál, notářsky ověřené smlouvy, escrow záloha, 100% výsledky předání v termínu. Obecně Bali: Indonésie je 16. největší ekonomika světa, Bali má 6,95 mil. turistů ročně (2025), celoroční sezóna bez výkyvů, žádný off-season. Prémiové vily s bazénem na správných lokacích mají dlouhodobě obsazenost 82–90 %.Specifically at PT Live Your Bali: own capital, notarised agreements, escrow deposit, 100% on-time delivery track record. Generally in Bali: Indonesia is the 16th largest economy in the world, Bali has 6.95M tourists annually (2025), year-round season, no off-season. Premium villas with pools in the right locations achieve long-term occupancy of 82–90%.

Leasehold je volně převoditelný. Vily v Tumbak Bayuh a Nyanyi historicky zhodnocovaly 10–15 % ročně. Trh je likvidní — prémiové vily se prodávají rychleji než v mnoha evropských destinacích. Prodej probíhá přes notáře, zbývající léta leaseholdu přecházejí na nového kupce.The leasehold is freely transferable. Villas in Tumbak Bayuh and Nyanyi have historically appreciated 10–15% annually. The market is liquid — premium villas sell faster than in many European destinations. The sale is handled by a notary and remaining leasehold years transfer to the new owner.

Ano. Leasehold se dědí standardním způsobem. Doporučujeme sepsat závěť ve státě trvalého bydliště klienta, kde je explicitně uvedena indonéská nemovitost. Indonéský notář pak zajistí převod na dědice. Celý proces trvá typicky 3–6 měsíců a nevyžaduje přítomnost dědiců na Bali.Yes. The leasehold is inherited in the standard way. We recommend having a will certified in the client's country of residence explicitly listing the Indonesian property. An Indonesian notary handles the transfer to heirs. The process typically takes 3–6 months and does not require the heirs to be present in Bali.

Firma není nutná. Leasehold může držet zahraniční fyzická osoba přímo — na cestovní pas. Vízum k nákupu ani k vlastnictví není potřeba. K pobytu delšímu než 60 dní ano, ale to nesouvisí s investicí. K podpisu smlouvy stačí přijet jednou nebo využít plnou moc (POA).No company is needed. A foreign individual can hold the leasehold directly — on their travel passport. No visa is required to purchase or own. A visa is needed for stays over 60 days, but this is unrelated to the investment. One visit or a power of attorney (POA) is sufficient to sign.

Vila je výhradně ve vlastnictví klienta — zda ji bude pronajímat, je čistě jeho rozhodnutí. Může v ní bydlet, využívat ji jako soukromou rekreaci, nebo kombinovat oboje. Pokud se rozhodne pro pronájem, domluví blokaci termínů pro vlastní pobyty (owner block). Žádný závazek pronajímat neexistuje.The villa is exclusively the client's property — whether to rent it out is entirely their decision. They can live in it, use it for private recreation, or combine both. If they choose to rent, they block their own dates (owner block). There is no obligation to rent.

Profesionální lokální property management firma — ne developer, ne klient. Firma zajišťuje inzeráty, check-in, check-out, úklid, údržbu, komunikaci s hosty, pricing, reklamace, monthly report a výplatu. Klient nedělá nic — dostává jen report a peníze.

Prémiové 2BR vily s bazénem v lokalitách Tumbak Bayuh a Nyanyi dosahují průměrné obsazenosti 82–90 %. Bali nemá off-season — turisté přijíždějí celý rok. I při konzervativní obsazenosti 75 % generuje vila pozitivní cash flow. ROI kalkulačka na webu umožňuje modelovat různé scénáře.Premium 2BR villas with pools in Tumbak Bayuh and Nyanyi achieve average occupancy of 82–90%. Bali has no off-season — tourists arrive year-round. Even at a conservative 75% occupancy the villa generates positive cash flow.

Průměrně 300–400 USD / měsíc (při standardní obsazenosti). Zahrnuje: správu nemovitosti, energie, internet, drobnou údržbu a fond na obnovu vybavení. Detailní rozpis viz sekce Náklady níže. Tyto náklady jsou již zohledněny v ROI kalkulačce.On average $300–400 / month (at standard occupancy). See the Costs section below for a full breakdown.

Používáme materiály specificky navržené pro tropické klima — viz sekce Materiály. Velká renovace není potřeba dříve než za 8–12 let při správné údržbě. Drobný refresh (polštáře, povlečení, doplňky) každé 3–4 roky. Na to slouží fond na obnovu vybavení (renewal fund) — pravidelně odkládaná částka z příjmů.

Stavbu fyzicky provádějí místní balijští řemeslníci — a to je výhoda, ne nevýhoda. Znají místní materiály, klima a technologie stavby do hloubky, kterou žádný importovaný tým nemá. Klíčový je ale dozor: stavbu vede jordánský stavební inženýr, který žije na Bali od dětství, vystudoval zde stavební obor, mluví plynně bahasa Indonesia a má v Indonésii rodinu. Nejedná se o expata na krátkodobé misi — je to člověk, který Bali zná zevnitř a ví přesně, jak má kvalitní tropická stavba vypadat a kde se nesmí dělat kompromisy.The construction is carried out by local Balinese craftsmen — and that's a strength, not a weakness. They have deep knowledge of local materials, climate, and building techniques that no imported team can match. What matters most, however, is supervision: the site is led by a Jordanian civil engineer who has lived in Bali since childhood, studied construction engineering here, speaks fluent Bahasa Indonesia, and has built his family here. He is not an expat on a short-term assignment — he knows Bali from the inside and understands exactly what quality tropical construction requires and where there is no room for compromise.

Cena za prodloužení není libovolná — je pevně ukotvena ve smlouvě. Použije se průměr ze tří nezávislých znaleckých odhadů v době prodloužení. Žádné jednostranné navyšování ze strany majitele pozemku, žádné dohady. Klient má smluvně garantované právo prodloužit za tržně spravedlivou cenu.The extension price is not arbitrary — it is contractually fixed. It is calculated as the average of three independent appraisals at the time of extension. No unilateral increases by the landowner, no guesswork. The client has a contractually guaranteed right to extend at a fair market price.

Obě varianty jsou legální a běžně používané. Rozdíly jsou ale zásadní:

Na osobní pas: Jednodušší a levnější na zřízení. Není potřeba účetnictví ani firemní administrativa. Daň z příjmu z pronájmu pro nerezidenty je standardně 20 % — může být snížena na základě smlouvy o zamezení dvojího zdanění (Česká republika má s Indonésií platnou smlouvu, která může sazbu snížit na 10 %).

Přes firmu (PT PMA): Vyšší vstupní náklady a povinné vedení účetnictví. Daň z příjmu právnických osob je cca 22 %, ale lze odečíst provozní náklady — čistý základ daně bývá nižší. Vhodné zejména pro investory, kteří plánují více nemovitostí nebo potřebují firemní strukturu z jiných důvodů.

Doporučujeme konzultovat s lokálním daňovým poradcem podle vaší konkrétní situace — rádi zprostředkujeme kontakt. Both options are legal and widely used. The differences are significant:

Personal passport: Simpler and cheaper to set up. No accounting or corporate administration required. Rental income tax for non-residents is typically 20% — this can be reduced under a double taxation treaty (the Czech Republic has a valid treaty with Indonesia, potentially reducing the rate to 10%).

Through a company (PT PMA): Higher upfront costs and mandatory accounting. Corporate income tax is approximately 22%, but operating costs are deductible — the effective tax base is often lower. Best suited for investors planning multiple properties or needing a corporate structure for other reasons.

We recommend consulting a local tax advisor based on your specific situation — we are happy to make an introduction.

Před podpisem jakékoli smlouvy provádí due diligence nezávislý notář (v Indonésii označovaný jako PPAT). Ten prověří certifikát vlastnictví pozemku v katastru nemovitostí (BPN), ověří, že na pozemku neváznou žádná břemena, zástavy ani spory, a zkontroluje právní status developera — tedy samotného PT Live Your Bali jako leaseholdera. Klient tak nezávisí jen na čestném prohlášení prodávajícího — proces prověření je standardizovaný, nezávislý a právně závazný.Before any agreement is signed, due diligence is carried out by an independent notary (known in Indonesia as a PPAT). They verify the land ownership certificate in the land registry (BPN), confirm that the land is free of encumbrances, liens, or disputes, and check the legal status of the developer — PT Live Your Bali as the leaseholder. The buyer does not rely solely on the seller's word — the verification process is standardised, independent, and legally binding.

Po předání vily klient obdrží kompletní záruční dokumentaci podloženou fakturami od dodavatelů. Záruky jsou strukturovány podle kategorie: 6 měsíců na stavební práce a konstrukci, 1 rok na nábytek a vybavení, 2–5 let na elektroniku a spotřebiče (dle výrobce). Veškerá záruční dokumentace a faktury jsou předány kupci při převodu nemovitosti — ne před, ne po. Takto víte přesně, co jste koupili, od koho, a na jak dlouho je to kryté.After handover the client receives complete warranty documentation backed by supplier invoices. Warranties are structured by category: 6 months on structural and construction work, 1 year on furniture and fittings, 2–5 years on electronics and appliances (per manufacturer). All warranty documents and invoices are handed over to the buyer at the time of property transfer — not before, not after. You know exactly what you bought, from whom, and how long it is covered.

04 — Správa vily04 — Villa management

Provozní modelOperating model po předání.after handover.

Klient po předání vily nepotřebuje řešit nic. Celý provoz zajišťuje profesionální property management firma. Tady je přesný model.After handover the client does not need to manage anything. All operations are handled by a professional property management company. Here is the exact model.

SprávceManager

Nezávislá lokální property management firma specializovaná na prémiové vily na Bali. Developer nemá finanční zájem na správě — klient si může firmu kdykoli vyměnit.An independent local property management company specialising in premium villas in Bali. The developer has no financial interest in management — the client can change the company at any time.

PlatformyPlatforms

Airbnb, Booking.com, VRBO, přímé rezervace. Dynamický pricing dle sezóny, obsazenosti okolních vil a tržních dat.Airbnb, Booking.com, VRBO, direct bookings. Dynamic pricing based on season, surrounding villa occupancy and market data.

Check-in / out

Zajišťuje lokální tým — přivítání hostů, předání klíčů, prohlídka vily, instrukce. 24/7 dostupnost pro hosty.Handled by the local team — guest welcome, key handover, villa tour, instructions. 24/7 availability for guests.

ÚklidCleaning

Před každým check-inem a po check-outu. Hluboký úklid jednou týdně.Before every check-in and after check-out. Deep clean once a week.

ÚdržbaMaintenance

Pravidelná údržba bazénu (týdně), zahrady, klimatizací, el. instalace. Drobné opravy (do 100 USD) firma řeší sama a reportuje. Větší opravy konzultuje s majitelem.Regular pool maintenance (weekly), garden, air conditioning, electrical. Minor repairs (under $100) handled and reported by the firm. Larger repairs are discussed with the owner.

Marketing

Profesionální fotografie a video (zajišťuje firma při prvním spuštění), optimalizace OTA profilů, SEO, správa recenzí.Professional photography and video (provided by the firm at launch), OTA profile optimisation, SEO, review management.

Reporting

Měsíční report — obsazenost, příjmy, náklady, čistý výnos, přehled rezervací. Přístup k real-time dashboard.Monthly report — occupancy, revenue, costs, net yield, booking overview. Access to real-time dashboard.

VýplataPayout

Měsíčně, do 15. dne následujícího měsíce. Na bankovní účet majitele (CZ nebo zahraniční). Bez limitu minimální výše.Monthly, by the 15th of the following month. To the owner's bank account (Czech or international). No minimum amount.

Poplatek za správuManagement fee

Standardně 20 % z hrubých příjmů z pronájmu. Zahrnuje check-in/out, komunikaci s hosty, reporting a pricing. Nezahrnuje: úklid, údržbu bazénu, laundry, uklízečku, energie, OTA poplatky (15 % Airbnb) a daň PHR — tyto náklady jsou účtovány zvlášť.Standard 20% of gross rental income. Includes check-in/out, guest communication, reporting and pricing. Excludes: cleaning, pool maintenance, laundry, housekeeper, utilities, OTA fees (15% Airbnb) and PHR tax — billed separately.

Soukromé pobytyPrivate stays

Klient blokuje termíny dle dohody — owner block. Doporučujeme využívat low-season nebo sdílet termíny předem pro optimalizaci výnosu.The client blocks dates by agreement — owner block. We recommend using the low season or sharing dates in advance to optimise yield.

05 — Reálné náklady05 — Real costs

Co vás investiceWhat the investment skutečně stojí.really costs you.

Výnos bez nákladů je jen polovina informace. Tady je úplný přehled ročních nákladů pro vilu The Bayuh Oases ($295K) při obsazenosti 85 %.Yield without costs is only half the picture. Here is the complete annual cost breakdown for The Bayuh Oases villa ($295K) at 85% occupancy.

PoložkaItem	VýpočetCalculation	Částka / rok (USD)Amount / year (USD)
Hrubý roční příjemGross annual income	365 dní × 85 % × $240/noc365 days × 85% × $240/night	$74 460
Variabilní náklady (45 %)Variable costs (45%)
Správa nemovitostiProperty management	20 % z hrubého příjmu20% of gross income	– $14 892
Poplatky rezervačním portálům (OTA)Booking platform fees (OTA)	15 % (Airbnb, Booking atd.)15% (Airbnb, Booking etc.)	– $11 169
Daň z ubytování (PHR)Accommodation tax (PHR)	10 % místní daň10% local tax	– $7 446
Fixní provozní nákladyFixed operating costs
Energie (elektřina, voda)Utilities (electricity, water)	Odhad dle reálného provozuEstimate based on actual operations	– $1 500
Internet, TV, úklidové prostředkyInternet, TV, cleaning supplies	Fixní měsíční nákladyFixed monthly costs	– $500
Údržba (bazén, zahrada, drobné opravy)Maintenance (pool, garden, minor repairs)	Pravidelný servisRegular service	– $1 200
Pojištění a rezervaInsurance and reserve	Rezerva na budoucí reinvesticeReserve for future reinvestment	– $1 000
Celkové roční nákladyTotal annual costs	Cca 50,7 % z příjmůApprox. 50.7% of income	– $37 707
Čistý roční ziskNet annual profit	Gross – NákladyCosts	$36 753
Roční výnosnost (ROI)Annual return (ROI)	$36 753 ÷ $295 000	12,46 % p.a.

Tento propočet počítá s plným servisem (turn-key) — majitel pouze inkasuje zisk a o nic se nestará. Výnos 12,46 % je po započtení úplně všeho včetně OTA provizí (15 %) a správy (20 %).This calculation assumes full service (turn-key) — the owner only collects profit and manages nothing. The 12.46% yield is after accounting for everything including OTA fees (15%) and management (20%).

Kde je prostor pro vyšší výnosWhere there is room for higher returns

15 % p.a.

Mírné zdražení v sezóně nebo část rezervací napřímo mimo Airbnb — ušetříte těch 15 % OTA provize.A slight price increase in peak season or some direct bookings outside Airbnb — saving that 15% OTA commission.

18 % p.a.

Po dosažení několika 5hvězdičkových recenzí roste organická viditelnost, obsazenost i cena za noc — postupně lze dosáhnout až 18 % p.a.After accumulating several 5-star reviews, organic visibility, occupancy and nightly rate all grow — gradually reaching up to 18% p.a.

06 — Materiály a životnost06 — Materials and durability

Stavíme proBuilt for tropické klima.tropical climate.

Bali je náročné prostředí — vlhkost, UV záření, slaný vzduch, bazénová chemie. Používáme materiály které toto klimatické náročí vydržují, ne ty nejlevnější dostupné.Bali is a demanding environment — humidity, UV radiation, salt air, pool chemicals. We use materials built to withstand these conditions, not the cheapest available.

Sukabumi StoneSukabumi Stone

Jedinečný indonéský kámen pro bazény — přirozeně nekluzký, odolný vůči bazénové chemii a UV záření.Unique Indonesian stone for pools — naturally non-slip, resistant to pool chemicals and UV radiation.

TravertineTravertine

Přírodní kámen pro kuchyně a koupelny. Snáší tropickou vlhkost a teplo bez deformací.Natural stone for kitchens and bathrooms. Withstands tropical humidity and heat without deformation.

TerrazzoTerrazzo

Kompozitní materiál pro vany a koupelny. Mimořádně odolný, voděodolný. Životnost 30+ let.Composite material for baths and bathrooms. Exceptionally durable, waterproof. 30+ year lifespan.

AndesiteAndesite

Vulkanický kámen pro venkovní chodníky a terasy. Přirozeně odolný vůči vlhkosti a dešti.Volcanic stone for outdoor walkways and terraces. Naturally resistant to moisture and rain.

Palimanan StonePalimanan Stone

Indonéský vápenec pro podlahy. Přirozeně chladný na dotek, vhodný pro tropické klima.Indonesian limestone for floors. Naturally cool to the touch, ideal for tropical climate.

HPL — Wood grainHPL — Wood grain

Vysokotlaký laminát pro kuchyňské skříňky a nábytek. Odolný vůči vlhkosti a plísni.High-pressure laminate for kitchen cabinets and furniture. Resistant to moisture and mould.

Střecha — asfaltové šindeleRoof — asphalt shingles

Asfaltové šindele s vícevrstvou hydroizolační membránou. Nevyžadují údržbu dříve než po 15–20 letech.Asphalt shingles with multi-layer waterproof membrane. No maintenance needed before 15–20 years.

Co vyměňovat a kdyWhat to replace and when

Položka	Interval	Odhad nákladu
Textil (povlečení, ručníky, polštáře)Textiles (linen, towels, pillows)	Každé 1–2 rokyEvery 1–2 years	$500–800
Malba interiérInterior painting	Každé 3–4 rokyEvery 3–4 years	$800–1 500
Klimatizace — čištění a servisAir conditioning — cleaning and service	2× ročně2× yearly	$200–400
Malá elektronika a vybavení kuchyněSmall electronics and kitchen equipment	Každé 4–6 letEvery 4–6 years	$1 000–2 000
Nábytek — drobný refreshFurniture — minor refresh	Každých 5–7 letEvery 5–7 years	$2 000–5 000
Střecha (asfaltové šindele)Roof (asphalt shingles)	Každých 15–20 letEvery 15–20 years	$3 000–6 000
Velká renovace interiéruMajor interior renovation	10–15 let10–15 years	$15 000–30 000

Váš kapitál na Bali.Your capital in Bali. Jak to celé funguje.How it all works.

PřehledStep by step krok po kroku.overview.

Leasehold —Leasehold — co přesně kupujete.what you actually own.

Dokumenty které klient podepisujeDocuments the client signs

Odpovědi na to,Answers to what
co klienti skutečně řeší.clients really ask.

Provozní modelOperating model po předání.after handover.

Co vás investiceWhat the investment skutečně stojí.really costs you.

Stavíme proBuilt for tropické klima.tropical climate.

Co vyměňovat a kdyWhat to replace and when

Ne sliby.Not promises.
Doručené projekty.Delivered projects.

Váš kapitál na Bali.Your capital in Bali. Jak to celé funguje.How it all works.

PřehledStep by step krok po kroku.overview.

Leasehold —Leasehold — co přesně kupujete.what you actually own.

Dokumenty které klient podepisujeDocuments the client signs

Odpovědi na to,Answers to what co klienti skutečně řeší.clients really ask.

Provozní modelOperating model po předání.after handover.

Co vás investiceWhat the investment skutečně stojí.really costs you.

Stavíme proBuilt for tropické klima.tropical climate.

Co vyměňovat a kdyWhat to replace and when

Ne sliby.Not promises. Doručené projekty.Delivered projects.

Odpovědi na to,Answers to what
co klienti skutečně řeší.clients really ask.

Ne sliby.Not promises.
Doručené projekty.Delivered projects.